Стратегия за развитие | Development Strategy
Материали за изтегляне | Downloads
Стратегия за развитие на портфейл от недвижими имоти
1. Описанието на недвижимите имоти в портфейла.
В момента портфейлът включва сградата в строеж в УПИ V и трите сгради, които са паметници на културата в УПИ II. Районът е развиващ се, а местоположението му, непосредствено зад Съдебната палата, предполага изграждане на офис площи. Препоръчвам незабавно да се започнат процедури по възстановяване на строителни книжа за първият имот. Сградите във втория са в лошо физическо състояние. На партерните етажи в тях сега се помещават магазини и заведение, а на второ ниво – адвокатски кантори.
2. Стратегията за портфейла от недвижими имоти.
Предлагам развитие на портфейла от имоти – закупуване на УПИ III и УПИ IV и създаване на обща концепция „Групов паметник на културата”, който да обедини сградите в УПИ II и Музеят на Министерството на Вътрешните Работи, чиято сграда също е паметник на културата. Собственикът не може да придобие музея, но по този начин може да запази средата му от бъдещи негативни намеси и така макар и да не притежава всички имоти в квартала, на практика той ще може да изгради обща среда. Концепцията включва реконструкция на сградата в строеж и добавяне на нови „стъклени” обеми, които да не подтискат, а напротив – да подчертаят паметниците в комплекса. Това ще намали и дължимият наем сгради (който в България се заплаща от наемодателя, а не от наемателя).
На всеки един етап проектът трябва да бъде съгласуван с Института за Паметниците на Културата, но аз препоръчвам да бъде разработван в тясно сътрудничество с държавните експерти и да не се разчита на процедурите на мълчаливо съгласие. За да се осигури по-голям обем в РЗП (позволен от Общия Устройствен План), може да се предложи партерното ниво да бъде открито публично пространство с голяма светла височина, осигуряващо и добър визуален контакт със сградите паметници.
Да се избере такова решение, че да е възможно поетапно изграждане като по този начин може наемателите на площите от УПИ II да се изместят в новата сграда в УПИ V.
Промените в Закона за Устройство на Територията от 2007 год. дават възможност за изграждане на публични обекти върху имоти частна собственост и обратно (във връзка с изграждането на метро, подлези и т.н.). Те позволяват да се усвои земята под бъдещата трамвайна спирка (в северната част на имота) и изгради подземен паркинг като може той да има и рампа там.
Във връзка с поетапното изграждане е възможно отначало достъпът до паркоместата в ниво сутерен да се осигури чрез товарен асансьор, а в последствие да се организира обща система за паркиране – вход от асансьор, като автомобилът се насочва със светлинна сигнализация към местото, което трябва да заеме и изход от рампа, като системата ще следи потоците вход и изход да не се засекат.
Препоръчвам още от инвестиционните проектни проучвания да бъде придобита собственост върху УПИ III и УПИ IV, като в никакъв случай да не се продават площи преди рекламата на комплекса и оценка на реалната стойност.
З. Политиката при използване на недвижимите имоти.
Препоръчвам собственикът да запази офис площите а да продаде административните площи, магазините и заведенията в партерно ниво. Също така последното ниво да бъде заето от апартаменти тип „Пентхаус”, от чиято продажба инвеститорът ще спечели в пъти повече от колкото от наем.
4. Рутинни въпроси.
Предлагам собственикът да се специализира в отдаване на офис площи за адвокатски кантори, като осигури комплексно обслужване, включително малка правна библиотека или да покани една от фирмите поддържащи правна информационна система. За целта да се създаде компания, която да управлява комплекса. Заедно с това тя може да организира културни събития, изложби, коктейли и празници, да създаде каталог на наемателите, списание и т.н. Да се рекламират културните събития, а не комплекса.
5. Проучвания и анализи. Пазарно проучване на нивата на наемите и продажбите за различните типове и видове имоти за района:
Извършеното проучване показва, че най-голяма доходност ще донесе продажба на административни площи, магазини и заведения в партерно ниво, както и на апартаменти в последно ниво (високи цени при продажба и ниски наемни), но запазване и отдаване под наем на офис площи в другите нива.
